Tipologia di investimento
Tipologia di investimento – Condominio o singoli appartamenti?
L’acquisto di un intero condominio può essere un’opzione migliore rispetto all’acquisizione di singoli appartamenti in termini di prezzo al metro quadro, costi di gestione, condizioni di finanziamento e spese legali. I possessori di singoli appartamenti devono rispondere alla collettività dei proprietari e obbedire alle sue regole e disposizioni (per esempio eventuali divieti sull’affitto a breve termine). Quando si possiede un intero condominio, si è più liberi di decidere se spendere soldi per la manutenzione, aggiungere valore o ristrutturare.
Si può anche optare per un frazionamento dell’immobile per poi vendere singoli appartamenti, ottenendo così un valore potenzialmente maggiore rispetto all’investimento iniziale. Tuttavia, questa strategia è discutibile in quanto, per una proprietà ben valorizzata, un aumento costante del capitale e proventi da affitto stabili offrono buone prospettive di resa a lungo termine oltre alla possibilità di una più rapida cessione dell’intero fabbricato.
D’altro canto, con il possesso di un unico condominio l’investitore è vincolato ad una singola location. L’acquisto di singoli appartamenti o di più pacchetti di appartamenti in differenti località consente di diversificare il rischio derivante dalla scelta di una posizione sottoperformante nel lungo termine. In questo contesto, la scelta della posizione giusta è fondamentale.
Parametri per le proprietà in affitto ad uso misto
Nell’acquisto di immobili a uso misto, bisogna considerare il rapporto tra spazio residenziale e spazio commerciale. La proporzione di spazio commerciale non dovrebbe mai superare il 30%. La maggior parte delle unità commerciali vengono date in affitto ad un unico inquilino che ha accettato un contratto di locazione commerciale a lungo termine per minimizzare i costi dell’affitto. Se questo inquilino non sarà in grado di adempiere al contratto, ad esempio a causa di fallimento, ciò avrà gravi ripercussioni negative sul flusso di cassa del proprietario. In generale, è molto più facile trovare inquilini a breve o a lungo termine per affitti residenziali che per una unità commerciale.
Il profitto sta sempre nell’acquisto
Questa semplice regola vale per tutte le compravendite immobiliari. Per acquisire immobili a un valore inferiore rispetto a quello di mercato è essenziale una conoscenza approfondita del mercato. Ad esempio, le proprietà con un inquilino stabile spesso sono valutate il 30% in meno rispetto a immobili vacanti nella stessa posizione.
Il prezzo degli immobili che necessitano di qualche lavoro di ristrutturazione è di solito più negoziabile, e i costi da sostenere per portarli ad uno standard commerciabile sono spesso inferiori allo sconto sul prezzo di acquisto – il che è vantaggioso se si è disposti ad apportare i necessari miglioramenti. Oltre al vantaggio di un prezzo di acquisto ridotto, vi è la possibilità di ottenere un affitto più alto da un nuovo inquilino dopo la ristrutturazione.
Un’altra opzione per l’acquisto di proprietà al di sotto del valore di mercato è costituita dai pignoramenti, anche se questo può avvenire al prezzo di maggiori rischi legati alla proprietà a causa dei suoi obblighi di legge ordinari e/o potenziali.